未来的办公模式将如何演变？

新型冠状病毒的疫情爆发，阻碍了正常的生活生产，最高峰时期，保守估计约有两亿人以各种形式远程办公。

上海楷林研究院一直致力于新型办公模式及其空间需求的研究，面对疫情期的远程办公讨论，我们的思考回到原点：

1.“在家办公”会不会从此成为潮流？

2.这场疫情对办公理念会产生什么影响？

3.未来的办公模式将如何演变？

4.楷林能为新型办公做点什么？

未来的办公模式将如何演变？

研究：新型办公模式研究组

执笔：盛大米

上海楷林研究院2019年度课题之一《新型办公空间趋势研究》，通过对国内外前沿资料和案例的剖析，提出未来办公空间的三大发展趋势，即智能与数字化、共享与灵活化、绿色与健康。智能与数字化主要包括楼宇管理系统的智能化、建设系统的智能化；共享与灵活化则是共享办公空间发展以及职住融合的发展趋势；绿色与健康则关注绿色建筑设计手法、新节能技术与新能源、室内健康环境监控技术等。

上述趋势研究显示，人们对于自身感受的强化，如便捷（智能设施）、社交、多元（共享空间）、新奇（灵活空间）、绿色（低能耗、可再生、无污染）、健康（室内环境与生命设施）等，是发展的主流。以人为中心、应需而动的办公模式正逐步深入到每一个消费决策和价值取向。这场疫情则进一步放大与加速了这个趋势。

对用户自身体验的关注是办公空间发展的趋势

基于前述“线上办公与实体办公互补共存“和“美好办公体验”的观点，本节进入到未来办公模式的探讨，我们称之为：“无边界办公”。

无边界办公，不是消融工作与生活的边界，而是消融办公室之间的物理边界、团队之间的管理边界——前者是写字楼的产品逻辑，后者是企业管理逻辑。之所以同时论述这两个方面，是因为我们认为，不理解企业管理特性即B端客户需求，是不可能研发有前瞻性与针对性的空间产品的。

员工是写字楼的用户，企业是写字楼的客户，需要找到连接的桥梁并平衡之。舒适合理的空间设计、高效便捷的办公设施和合理的工作制度，是实现无边界办公的支撑。无边界办公空间的打造，重点关注协作、效率、健康三个维度。

01

分布式与协作

理想的办公空间需要同时满足员工之间、员工与公司、公司与外部之间的三种形式的连接。由于科技技术和管理理念的推动，员工将逐步摆脱空间束缚和管理制约，在适应的空间高效完成工作并与团队保持一致。办公空间从隔间走向分区式、从分区式走向分布式，空间界面模糊，促使办公体验发生革命性改变。

空间界面模糊，促使办公体验发生革命性改变

（图为Google伦敦总部）

分布式协作带来办公场所改变，并进一步变革写字楼空间组合逻辑。未来的工作场所需要支持分布式协作，为员工提供舒适的专注区域，让他们可以在此长时间的使用移动办公设备工作与连接。这让人想起共享办公的某些特质，但无边界办公将带来更为深刻的行业生态迭代，以下不一而足。

1）多业态运营

员工及其工作团队可能在园区或大楼的任何地点工作或交流，那么就要求写字楼提供更多元、更专业的配套服务。那些不知道如何准确界定其功能和服务的空间将会蓬勃发展：咖啡厅一样的工作室、酒廊一样的讨论区、书吧一样的个人专注区、如同品牌馆也是线上销售的洽谈室、带路演功能的空中花园、带数百米漫步道的健身休闲区、带儿童托管的休息区……传统办公园区与写字楼必须加强多业态运营以满足分布式协作，如同集合店至于商业建筑，“集合空间”是无边界办公的重要载体。

新发展楷林广场二期300米屋顶圆形跑道

2）精细化物管

办公室谁在用，有什么办公需求……传统写字楼的物业公司并没有特别关注这些，在均质化理解客户之后做出的经营决策便是提供基础物业服务。物业服务不与企业生存发展联系，这是催生联合办公这一新事物的主要原因之一。联合办公实际上填补了物业服务“最后一小步”的空白，衔接的是企业经营的日常需求，如会客、物流、展示、设施管理、生活配套——尽管琐碎，但却是强需求且市场巨大。

分布式协作让企业经营的非核心环节都可以外包，相应的垂直细分平台则以更高效的方式承接这些服务：行政人事、品牌推广、基础财务、会议洽谈、培训拓展、员工食堂、通勤班车等。目前，一批围绕办公变革的细分服务商已经崛起，如“知行晓政”就围绕公司运行必不可少的行政职能，面向企业和个人提供一站式服务。可以预见，围绕员工成长的更多服务将商业化集成。

围绕无边界办公的精细化物管集合各类商务配套服务，成为独一无二的线下聚客平台，我们称之为“超级前台”。超级前台不仅是大楼的礼宾门面，还是每家公司的前台，面向整栋楼提供办公配套服务。

华信楷林大厦的“超级前台”构想图

精细化物管，是物业管理往前走了触及客户的最后一小步，也是物业管理的革命性一大步。这是因为基础物业服务也会面临垂直细分整合：距离用户较远的服务将外包以进一步压缩成本、稳定品质，而留下的贴合商务用户的定制化服务成为核心竞争力与盈利基石。未来的办公生态中，占据用户的物理空间管理权，就意味着拥有与线上生态链接的一切渠道红利。

3）连锁经营

分布式协作改变了组织所需的空间数量与空间分布。无边界办公赋能组织能够从更广泛的地理范围内招募人才、在多个办公地点之间统筹生产力。未来的无边界办公服务商一定是连锁发展，让客户的经营以最有效的投资组合方式进行空间分布。

分布式协作把城市空间进行资源的有机整合，通过运营管理真正联动起来，这就涉及到多个项目的规划设计与招商引导统筹。无边界办公，要求运营管理与资产服务不仅要围绕客户，更提出了更高的需求：围绕用户圈层。当会员用户认证进入了办公空间，想得到的是稳定、均质的体系化办公空间服务。从用户服务到全新系统规划，恰是连锁经营的挑战与机遇。

4）产业聚集

企业可以分布式组合，促进写字楼客户行业细分。马太效应加上政策导向，产业聚集的趋势将更为明显。假设办公空间定位为科技产业，那么就要考虑科技人群的行为特点和消费倾向，如引入科技体验感更强的办公配套和生活服务配套；假如定位为金融产业，则会相应增加沟通、社交、路演功能区。产业聚集会加速上下游企业及其配套设施的入驻，从而形成强势的品牌效应和竞争壁垒。

目前的写字楼估值逻辑中，区位是核心要素，而区位要素又大体上与城市结构一致，这就间接夯实了写字楼运营的“出生决定论”。而在未来，办公空间的估值将从与城市绑定转向与社区绑定。配套完备、职住平衡的未来社区，是产业聚集的优选之地，助推空间价值重置。产业发展所需要的智力、资本会随着空间完备、生态和谐而进一步聚集。改变城市结构几乎不可为，但运营一个完善的综合性社区却是有可能的，这是基于空间运营的不动产资管足以向往的未来。

在未来，办公空间的估值将从与城市绑定转向与社区绑定

02

智能化与效率

智慧办公包括物联设施、智慧空间、数据分析与呈现、云办公等多种概念系统。智能停车、智能前台、智能会议室、智能工位、人体交互的室内环境调节等，都将普及并不断升级迭代。智能办公系统作为办公空间的大脑把资源和人连接在一起，拓宽了员工之间协作渠道，让连接关系彻底摆脱空间限制。给办公人群带来了更好的工作体验。这里不再赘述科技发展，而是关注科技工具之后的本质述求：效率。毕竟对投资者来说，酷炫虽然好，但赚钱的空间才是核心。

采用交互控制的建筑能耗能下降30%左右，空间使用率增加50%左右，随着智慧设施成本的降低或摊薄，这笔节约将显得更为可观。例如楷林的研究发现，绝大多数公司的十人以上会议室使用率不超过20%，这是一个让人惊讶的数字。所以，智慧工具更加需要与效率一起考虑才有意义：让员工快捷地线上约到会议室，是一项很基础的智能化服务，而打造怎样的会议室能被全时段充分利用，则是一个“科技+空间+服务”的综合性问题，是更深刻的行业发展述求。

智能化的办公设施能保证员工基础办公体验的舒适，但不一定能保证员工真正投入到了自己的工作中。智能化在提升效率的过程中，关键的环节恰是场景的研究与设置。先有的各种类型的协作行为，后才是工具的选择和利用。

郑州楷林总部用1400平方米的使用空间，打造了95个工位，40间（处）单间和交流处，24个各类型会议室和洽谈室，最高可容纳190人同时工作，大大提升了空间效率、组织运营效率和创新氛围。支撑高效率的是云办公系统、智能控制系统以及与业务贴合的体系化空间管理办法。智慧办公不是广泛运用科技产品，而是一种全新的工作协同方式：以工作协同为主线、以知识管理为核心，以任务执行为目的，无边界空间和管理让团队的执行力、创造力得以全面升级。

楷林总部办公室大大提高了组织运营效率和创新氛围

智慧楼宇结合楼宇管理，能够带来资产管理的增值，包括预测性的优化和维护、提升节能水平、实时的设备检修和更换、提高项目的感官品质、提示空间改造建议等。真正的智慧楼宇提供一套旨在改善和提高建筑可用性的有效工具。

未来的企业租户普遍将对健康相关的楼宇交付标准和后期的软性服务更加重视，包括对物业管理、健康的办公环境及智能化设施等提出更高层次的要求，从而推动写字楼物业的综合品质及行业标准进一步提升。因此，拥有统一业权、企业信息化平台完善并能为客户提供专业特色的商务空间服务商将在这一轮发展浪潮中脱颖而出。

03

个性化与健康

无边界办公空间让人们可以决定工作时间，也可以自由选择工作环境：是在安静的环境下专心致志还是在开放的环境下头脑风暴。注重个人的健康和成长的理念下，开放区、娱乐区、休息区在办公楼里所占的比例越来越大。多样的功能区逐步代替了传统办公室千篇一律的工位。

人为控制的办公室内环境，包括空气、光、水、声音、气味等，极大的影响着员工的健康状态。空调系统保证室内空气清洁、温度适宜；尽量采用自然光照，让办公室更为明亮；采用净水系统以及卫生的排水设施；合理的布局，避免空间的狭窄以及拥挤感；色调的控制，通过材料与色彩等多种方式定义空间特性。

人们的隐私需求是构成心理健康环境的重要组成部分

在心理健康环境打造方面，很重要但常被忽视的是：隐私需求。新型办公模式其实就是在开放区展示自己和在隐私区隐藏自己之间不停切换。根据Steelcase的研究表明，员工出于本能会从四个相互交错的机制出发，判断一个空间是否能提供他们所需的私密体验。

如声音私密性，不想被噪音干扰或自己也不会制造噪音干扰别人；视觉私密性，不被他人看见或自己不被视线引起的干扰所影响；区域私密性，能划定一块专属的空间，并能加以自主控制；信息私密性，能对工作内容或者交谈进行保密。

为了尊重员工的私密需求，无边界办公不可或缺私密空间，并以分区式或分布式与公共空间相结合。分区式独立空间如同图书馆里的安静区域，能更好地支持事先安排好的、时间较长的私密需求，并提供一系列不同的环境配置；分布式独立空间散落在整个办公区域里，员工可借助“逃离空间”快速地在合作模式和专注模式之间切换。分布式空间应尽量靠近员工活动线路，保证一定的数量和多样性。

最后，在空间打造与家具选择上，应充分考虑人体需求，提供多样的选择。公共空间一般占到总建筑面积的30%，足以填充一系列新兴的公共设施，如屋顶花园、漫步道、淋浴间、冥想室、宠物托管中心等，通过提供便利的服务，激活办公场所的活力。在室内家具选择上，符合人体工学的办公桌椅让人坐着舒适、工作便捷、安全可靠、减少疲劳感。未来的办公空间将更多地融入自然、融入艺术文化，满足用户的个性化需求。

未来的办公空间满足用户的个性化需求

04

结 语

无边界办公模式下，每个人都清晰知道组织使命、自身定位，并对任务信息、组织知识高度透明衔接。可以在窗边享受阳光，可以在独立工作间深度思考，可以在小型洽谈室头脑风暴，也可以走进写字楼里的其他个性空间完成工作。无边界办公，旨在打造一个赋能的场景，而非简单的工作场所。优美的办公环境、和谐的人际关系、奋进的工作氛围，则会让那些有幸在工作中找到自身价值的人感受到写字楼办公远比在城市其他角落更为舒心而高效。

这场疫情会让更多中大型企业接受分布式集中办公，其经营及付租能力要比目前主流办公共享的小微团队更加稳定，这将加速办公产业生态进化。经济波动导致的市场短期萧条，也让办公空间供应商面临一次行业整合：只有产品和服务更加贴近商业本质和客户需求，才能在下一轮发展中赢得先机。更大范围、更深层次的办公服务升级才刚刚开始。