搜狐焦点对话王如民：智慧园区建设需要“先行者”

【编者按】传统行业的数字化变革势不可挡，房地产行业也不例外，从开发到物业，从硬件到软件，从底层平台到场景应用，不一而足。搜狐焦点年度特别策划——领航100，记录中国数字化先行者，透视行业数智化生态链。

图：本期嘉宾，楷林控股董事 王如民

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

 

在“百年未有之大变局”背景下，国家“十四五”规划将科技创新提到了关键位置。

作为科技创新的重要“载体”，产业园区得到了平台公司、开发企业、产业巨头、创投基金等各方力量的持续关注和投资。

他们普遍认为，随着“数字中国”和“智慧城市”建设被按下加速键，产业园区的数字化转型已不可避免。智慧园区是产业园区“高质量发展”的必经之路，市场前景和经济效益皆值得期待。

 

“智慧园区”风正起

 

各行业的数字化转型都有阶段性，产业园区也不例外。焦点财经注意到，疫情之前，智慧园区只是房企优等生的“兴趣班”。疫情之下，产业园区毫无选择地进入考场，以最残酷的方式完成了一场数字化教育，数字化转型加速，但距离真正的“智慧化”仍任重道远。

 

谈及这一话题，楷林控股董事王如民指出，“整体看，产业园区的数字化转型仍处于初级阶段。这一结论的得出主要基于三点理由。”

 

其一，经历过风雨洗礼之后的房地产行业已进入了新的市场周期。新周期需要新模式、新做法和新的经营思路。不过，纵览市场可知，不少房企虽意识到了这一点，但并未从旧有地产开发的思维惯性中脱离出来，仍在以此为“核心”发力产业地产。

 

众所周知，传统地产开发通常强调“地段为王”。而产业园区作为持有经营性资产，开发与招商环节都不能完全决定其真正价值。只有在园区运作期间表现出来的运营质量，才能决定产业园区的长期价值。尤其在公募REITs时代到来之后，运营更成了园区的价值之锚。以地产开发的逻辑布局发力产业园区，显然不完全适用。

 

其二，产业园区由多栋楼宇组成，空间范围大，数字化产品的应用场景更多更复杂，前期成本投入巨大，但投入产出比难以量化。这在一定程度上，影响了产业园区运营管理者的数字化转型热情。

 

其三，“智慧园区”近年热度颇高，布局者众。不少企业虽为自家园区冠上了“智慧园区”的称号，但实际仍停留在碎片化、烟囱式及以“智慧”充当营销噱头的层面，并未搭建起全面、完善的数字化系统。

 

“另外，‘智慧园区’的概念虽已被讨论多时，但业内一直未形成统一的智慧园区平台建设和评价体系标准，更缺乏切实落地的‘智慧园区’标杆项目。标准的制定，离不开典型项目的助推。这也是楷林携手华为打造新发展楷林智慧广场的初衷之一，”王如民称。

 

为“智慧园区”塑标杆

 

焦点财经注意到，新发展楷林智慧广场是一座地处郑州高铁东站东广场核心区域的城市标杆项目，业态包含17栋甲级写字楼、2栋高端智慧商务公寓、1栋高端服务式公寓、特色商业街区、国际会议中心等，总体量达120万㎡，总投资额超100亿元。

 

作为河南省、郑州市的“双百”、“双重点”项目，新发展楷林智慧广场自规划伊始即备受关注，更被称为中原首座会思考、善感知、能实现自我更迭与演进的智慧商务园区。围绕“体验极致智能体、价值创新连接体、生态共融有机体”三位一体的核心定位，新发展楷林智慧广场打造了“智慧人行、智慧车行、智慧能效、智慧环境、智慧安防、智慧物管、智慧IOC”等七大智慧系统，实现由单场景智能到整体智慧化的转变，为入驻园区的企业打造出了全场景、智慧化的办公与生活方式。

 

具体来看，智慧人行实现了人们由入园至入楼全流程的智慧化管理，并与对应企业的考勤系统实现了联通；智慧车行解决了人们通勤之路上的“最后一公里”难题；智慧能效可使园区能耗每年节约20%，更好助推“碳中和”目标的实现。

 

自带分析功能的智慧安防，通过特定的数据模型，可自行找出园区中的潜在风险，并即时预警；新增“智慧防疫”功能的智慧物管，则在疫情反复出现的当下，切实保障人们的生命健康安全；作为园区的“智慧大脑”，“智慧IOC”既可实现对园区的精准管控，又可与“智慧城市”实现连接。

 

不止于运营管理层面，新发展楷林智慧广场的建造阶段亦通过“智慧工地+BIM”的方式，确保了园区的高品质呈现。其中，BIM技术主要应用在施工前，借此搭建起的三维建筑模型，可提前发现施工建造阶段可能存在的问题并予以解决，大大减少工程返工等情况。“智慧工地”管理系统则基于现场实际需求搭建起了高支模自动监测、塔机安全监测、升降机安全监测、卸料平台安全监测、视频监控、劳务实名制、智能安全帽、智能用电、安全管理等一系列板块，为项目提供了可视化的工程管理工具，有效保障了项目的建设质量与进度。

 

可以预见，实现运营、建造等全流程、全周期智慧化的新发展楷林智慧广场，既将重新定义智慧商务新标准，又将大力推动郑州的智慧城市建设。

 

难题与对策

 

由于应用场景多且复杂，产业园区的数字化转型之路，要比住宅、楼宇等业态难走的多。

王如民指出，投入产出比难以量化，是产业园数字化转型所面临的难题之一。在观念上，市场各参与者对于数字化的态度和接受程度也需进一步发展。开发商和企业租户只看到数字化建设投入大、回报周期长，以及因入驻智慧园区导致的租金成本走高问题，却忽视了数字科技所带来的利好。

他强调，开发商需要看到的是，“数字中国”背景之下，各行各业都掀起了数字化转型热潮，房地产也不会例外。地产行业仅靠“钢筋水泥”即可粗放生长的时代已是“过去式”，未来发展需要插上“数字科技的翅膀”。况且，数字化转型还可为企业带来融资利好。

诚然，数字化建设确需投入不菲的成本，但要注意的是，在智慧园区投入使用后的几十年里，其运营成本每年都会比未进行过数字化改造的园区明显降低，这也会节省出巨额资金，王如民称。这一逻辑同样适用于入驻智慧园区的企业租户。在数字科技的加持下，这些企业的运营成本会持续走低，办公效率却会不断提高，员工满意度也会有所提高。整体而言，利大于弊。

“架构师”人才稀缺，是产业园区数字化转型之路上所面临的另一待解难题。

王如民指出，以楷林为代表的开发商熟稔园区企业及产业转型的痛点和需求，华为等科技公司则熟稔数字化转型所需的各项技术。不过，从需求提出到技术落地之间，需要“翻译人才”来进行场景语言的转换，这类人才也被称为“架构师”。而“架构师”的人才稀缺，已成为先进技术无法更好落地的最大障碍之一。

事实上，新发展楷林智慧广场早期也曾遇到这一难题，通过优秀“架构师”团队的迅速组建，因而使这一问题在萌芽状态得到妥善解决。这些“架构师”将楷林通过科学调研所获知的用户需求，科学、准确地传递给了华为，这才有了项目如今的完美呈现。

智慧园区与政府公共系统之间的联通需要时间，也是目前的一大待解难题。

王如民指出，一般而言，智慧园区的落成需建立在智慧城市的建设基础之上，产业园区与智慧城市之间还可更进一步打通，由此才可达到智慧化的最佳阶段。但当前，这二者的发展步调显然并不同步。

于此，他建议，当下可通过高品质智慧园区的逐步落地，逐步推动智慧城市的建设与发展，履行企业社会责任的同时，加强与政府的联动与沟通。

 

智慧赛道前景可期

智慧社区也是智慧城市的重要组成部分。通过利用物联网、云计算等新一代信息技术，智慧社区可为居民打造安全、舒适、便利的现代化、智能化居住环境，以及一种新的基于信息化、智能化的管理与服务，提高人们的生活品质。

在王如民看来，智慧社区虽已经历了快速发展，但其带给业主的居住体验，实际尚未达到最简单、最理想的状态，这一目标的实现，仍需更进一步的发展与实践。不过，智慧社区的建设亦存在成本投入高、用户接受需要时间等问题。

他强调，“历史经验显示，高端公共建筑内入驻的企业和人群，往往能起到引领社会潮流和消费升级的作用。若智慧社区的进一步发展一时难以实现，不妨从高端公共建筑入手破局。当数字科技的益处被人们看到、接受后，再广泛推广、应用，可使各业态的数字化转型之路都更好走一些，也更有利于智慧城市建设目标的实现。”

“如楷林一样在商务办公细分赛道中持续深耕布局的企业，有责任率先走入高端公共建筑的领域中去，用高标准建成的智慧园区，引领社会消费、引领品质居住和办公，引领社会潮流。楷林愿做智慧社区‘先行者’，并为此承担一定成本，”王如民说。

继住宅地产之后，商办地产的存量时代也在加速到来。国家统计局数据显示，2000年至今的22年间，我国累计开发办公类建筑面积10亿㎡，商办类建面35亿㎡。2013年之后，国内办公楼和商业营业用房新开工面积持续下降。尽管谈过剩还为时尚早，但商业地产未来的增量空间有限已是各方共识。

巨量的存量建筑空间是否存在着数字化改造的商机？王如民对此给出了肯定答案。但他同时坦诚，当前环境下，对存量建筑进行数字化改造困难重重。

一方面，弱环境下，开发商利润薄弱，对存量建筑数字化改造的意愿不高；另一方面，数字化建设并非易事，所涉及到的应用场景众多，尤以产业园区最甚。待这些难题在新建项目中一一被破解后，更有利于存量建筑的数字化转型之路。

他强调，“楷林已看到了存量建筑数字化改造赛道上的广阔市场空间。先是自我建造、自我实现，此后再进一步做管理和建设的轻资产输出，轻、重平衡发展，是大部分企业的发展路径。” 楷林也会遵循此路径发展，通过高品质智慧园区的落地，持续积蓄能力和口碑，择机布局，成为该赛道上的引领者，助推市场进一步走向成熟。

 

好产品要“切实解决用户痛点”

作为新发展楷林智慧广场的总策划师，以及该项目众多智慧场景从概念到落地的推动者和见证者，王如民感慨颇深。

他指出，早期对该项目的诸多设想，如今都已陆续实现，将为在此入驻的企业和产业带来多维度的智慧赋能。遵循“一上一下”的招商准则，新发展楷林智慧广场不仅吸引了来自诸多一线城市新兴产业的入驻，还吸引了来自地市级的专精特新等优秀企业，更成为了不少政府平台公司人才培养的高地。园区建造和企业招商入驻，在新发展楷林智慧广场实现了同步发展。

焦点财经注意到，在迈向数字化的第一步上，许多楼宇运营者要面临的第一个问题往往是：自己做，还是找人来做？选择自建，还是借助第三方科技公司？

王如民指出，在这方面，楷林与华为合作打造新发展楷林智慧广场一事或可提供一些参考。这是一桩“一拍即合”的生意，也是一次强强联合的尝试。项目打造之初，楷林由于清楚看到了行业风向的变化，决心对旗下产品进行颠覆性的转型和升级，华为亦在积极寻找智慧园区解决方案新的发展模式。这为合作的达成提供了重要契机。

更重要的是，此次合作不仅有望为市场带来标杆项目，也让具有地产商基因的楷林，看到了科技企业华为在管理上的严谨、行动上的高效，产品打造上的高标准等优势，这对双方而言都是一笔宝贵的财富。“每家企业都有自己的专长和特点，楷林始终相信，专业的事要交给专业的人来做，”王如民称。

当前环境下，“产品主义”与“长期主义”屡被提及。谈及二者的关系，王如民指出，短期主义者做项目，长期主义者做企业、做事业。这是不同的思维模式。时代需要好产品，好产品亦需不断迭代，以更好适应时代发展、适合人们所需。这也是企业长期发展的关键所在。

开发商对产品的理解不应该仅限于资源堆砌层面，而需切实从用户需求出发，解决用户痛点。价格是产品价值的体现，当前市场中存在不少价格虚高但质量并不好的产品，这并非真正的产品主义。

“好的产品一定是科学的，同时要考虑长期价值。这与企业‘长期主义’的逻辑类似，”王如民称。企业发展不能只看到短期的投入产出比，而需站在品牌长期发展的角度等更高层面考虑问题。这也是百年老店的打造逻辑。

“需要强调的是，数字化转型不是营销语言，而是行业发展的必然趋势。楷林有信心也有责任，将产品做好，为行业树立标杆，为用户带去更好体验，也希望政府更多参与到智慧园区的实践和应用中来，与企业加强沟通，双方形成合力，为智慧城市建设和数字中国发展贡献力量”，王如民称。