相信楷林的力量-中国商务办公领域持续领跑的楷林样本

　　沧海横流，方显英雄本色;世易时移，唯有品质弥坚;百舸争流，当看奋楫者先。当调控常态化、市场增速放缓、不确定性增加等重重挑战，让“活下去”成为众多房企面临的大考，新的市场逻辑正在显现：规模上的“大”不再是实力上“强”的必要标准，产品与服务的专业价值回归，战略聚焦、潜心深耕的长期主义者步伐更加稳健从容。

　　20年来坚守写字楼细分市场，从郑州出发走向全国，实现轻重资产并举，并成为写字楼开发、运营、服务领域标杆与旗帜的楷林，就是这样身强体健、行稳致远的优秀房企代表。

 

　　新发展楷林智慧广场(效果图)将成为“国际郑”智慧商务新地标。

 

　　在写字楼这一相对小众的细分领域，楷林如何以小博大，炼就不惧严寒的强健体魄?如何以专做强把细分赛道走成阳光大道?探寻楷林“从何而来”与“如何走来”的20年成长，细究楷林每一次战略进阶，背后都藏匿着一个共同的“密码”--“相信”：

　　--相信时代。作为时代的企业，楷林20年，适逢中国城市化进程快速推进的20年，楷林与时代同行，顺应商务时代的发展，以志不改、道不变的坚定，以长期主义者的执守，推动时代进步，致力于成为勇立潮头、独树一帜的标杆企业;

　　--相信城市。作为发轫于郑州、成长于郑州、成功于郑州的“郑州之子”，楷林相信并热爱脚下这方厚土，并用一座座商务地标为城市创造价值，为郑州增辉添彩，同时逐步布局全国，走进上海、北京、天津、杭州、苏州、武汉、西安、长沙等一线城市和新一线城市，从写字楼的“中原品牌”跃升而为写字楼的“中国品牌”，以守信重诺、履责担当的企业形象，传播中原企业好声音、展现中原企业硬实力;

　　--相信楷林。作为中国写字楼标准的制定者，20年来，楷林专注高端写字楼的开发、运营与管理，参编并主导编写了《中国商务写字楼等级评价标准》、《写字楼物业管理指南》、《写字楼能源管理指南》、《写字楼物业疫情防控操作指引》四部国家级行业标准，引领行业方向，赢得数千家企业的信任和选择;

　　--相信未来。作为行业的引领者、市场的创变者、自我的超越者，楷林始终相信未来，行进在创新突破的路上。如今，楷林与华为联手，以新发展楷林智慧广场为载体，开时代新风，打造智慧商务园区，定义智慧商务新标准。

　　“大河流日夜，慷慨歌未央。”作为20年专注商办领域细分市场，并最终成为行业标杆的“少数派”，楷林的成功在中原乃至全国房地产界，都具有样本意义和示范价值。初冬时节，楷林迎来20岁生日之际，记者专访楷林创始人、楷林控股董事长郑新桥，深入探寻楷林20年的发展之道，可为现阶段下的房企高质量发展提供镜鉴和参考。

 

　　相信时代 以长期主义的执守

　　没有伟大的企业，只有时代的企业。时代造企业。20年前，中国正式加入世界贸易组织，由此开启了深化改革全面开放的20年，经济蓬勃发展高速腾飞的20年，也是在2001年11月，楷林乘着时代的东风应运而生。

　　“写字楼本身就是一个舶来品，它是一种很典型的市场经济，这种行业模式出现得益于改革开放。如果没有改革开放，就没有大量的商务办公出现，就不会有这样一个赛道、一个行业，也就不会有今天楷林在这一细分市场的枝繁叶茂。任何时候楷林都感恩于这个伟大的时代，更有幸参与并推动这个时代的发展。” 采访伊始，郑新桥就如此坦言，“2001年创办楷林，之所以没有如大多数房企一样选择发展空间更大的住宅市场，而是选择了商办领域细分市场，就是相信市场经济的快速发展，必然会催生更多的写字楼需求，相信时代需要高规格、高品质的写字楼和更好的服务，相信楷林有能力解答这个全新的时代命题。”

　　诚如其言，顺应时代发展，勇立时代潮头，发现时代需求，与时代同频共振，与时代携手同行，贯穿了楷林20年的岁月印痕。

　　信息大厦-开创郑州纯正商务先河，楷林国际-获得建筑工程质量最高奖“鲁班奖”，被誉为“中原写字楼教科书”，楷林IFC-中原首席LEED认证写字楼群，长沙楷林国际-湘江新区商务新门户、长沙商务新地标，楷林中心-中原写字楼封面之作，新发展楷林智慧广场-郑东高铁东广场120万㎡智慧商务园区……每一次“楷林出品”，都不以“复制粘贴”求速度，而是因时而变、趋势而变、创新而变。和着郑州发展的加速度，楷林每座写字楼都在注解时代、封面郑州、代言商务、引领未来，同时更让商务办公生活循着时代的步伐走向高效、绿色、人文、智慧。

　　每一座“楷林出品”，都在注解时代、封面城市、开创未来。

　　不惟产品的与时俱进，站在20岁的门槛回望，更能清晰看出，楷林每一次的战略升级，都不仅仅是站位在企业本身，更多的是站位时代发展和社会需要。

　　从单纯的写字楼开发，到现在的写字楼开发、运营、物管三大业务板块并行，再到上海楷林研究院与O+事业部两大智力机构合力助推，形成“3+2”发展模式;从“写字楼开发商”到“写字楼运营服务商”，从原有的输出产品，到输出管理与品牌，郑新桥坦言，这样的战略进阶是楷林作为时代的企业，应当担当的社会责任。多年来，楷林在打造高端写字楼的产品定位、设计研发、工程管理、成本控制、运营服务等方面积累了丰富的实践经验，通过轻资产的输出，可以在更大范围为社会、为城市、为客户创造更多的价值、做出更大的贡献。

　　“如果说楷林20年有什么成功经验，那么，基于对时代发展无限信任而形成的长期主义的价值观，一定是其中之一。”论及成功之道，敏行善思的郑新桥有着深层考量：“同样的事情，放在不同的时间维度审视，会出现不同的评价结果。楷林的众多决策，都要放在更长的时间维度审视，才能显示出其真正的价值。以长沙楷林国际中心为例，当年楷林宁愿多交3000万土地出让金，将4：6的商住配比调整成纯商业用地，只为保证沿湘江一带商务氛围和城市界面的纯粹性，匹配湘江新区金融发展定位。如果以三年为节点观察，这件事可能被认为是一个很‘傻’的举动，因为直接带来了利润的减少、开发难度倍增，但是放到十年后的今天回望，这个选择被验证是极具前瞻性和引领性的明智之举，因为以长沙楷林国际为标杆，这一区域已经成为了湖南最具活力的金融中心;如果放到20年的时间长度”再回首“，这个决策的能量会在更大范围内爆发出来，因为由此成就的社会效益，会随着湖南金融中心的蓬勃发展而呈现倍增效应，难以用利润和报表显现。”

 

　　长沙楷林国际

 

　　在郑新桥看来，长期主义，就是长期坚持一件正确而困难的事情，在长期投入中随着边际成本越来越小，从而让企业“增值”的过程。20年来，楷林坚持不赚快钱，不考虑规模、排名，专注写字楼的开发、运营与管理这个看似狭小的赛道，不断夯实内功，沉淀出独有的核心竞争力，不仅让企业步子越走越坚实，更让楷林在当前市场寒意逼人、地产行业遭遇严峻挑战的特殊时期，具备了更强的耐受力，“我们比赛的不是速度和规模，而是耐力;不单是活下去，而是活得久，活得好。”正是基于此，金融机构对楷林的支持力度不减反增，楷林也成为当下本土财务稳健性最好的房企之一。

 

　　相信城市 以爱与责任的担当

　　“心怀敬畏，为时代做出贡献，为城市创造价值，这就是楷林的意义。”这是郑新桥反复对楷林人说的一句话，也是楷林20年笃行的初心和使命。

　　“就感情上而言，郑州是楷林的”母体“，是”大本营、根据地“，我们对郑州有着特别深的感情，有发自内心的热爱，楷林的重磅产品都集中于郑州;另外，作为常住人口近一亿的人口大省的省会和中原城市群的龙头，郑州在区位、人口、交通等方面优势得天独厚，楷林非常看好郑州的发展前景和发展后劲。”回望楷林成长之路，郑新桥屡屡提到“责任”，“作为郑州之子，我们对这座城市的发展和未来负有责任，楷林的每一栋产品都自觉站位在提升郑州商务标准、代表郑州商务形象的高度，希望通过楷林人的努力为国际郑增辉添彩，希望郑州因为楷林的存在而更美好。”

　　疾风知劲草，板荡识诚臣。实际上，危机时刻的特殊大考，让楷林对城市的担当与尽责得到了充分验证。

　　7月20日，郑州遭遇特大暴雨突袭，除信息大厦因为市政断电外，楷林在管项目都做到了“有水，有电，有热饭”，为上万名滞留人员提供休憩之所;楷林商服集团郑州在管项目26个，总面积320万㎡，灾后首个工作日即恢复正常经营秩序;在全市机动车被淹40多万辆，占保有量10%的情况下，楷林在管项目停车场近1.5万辆车，仅有9辆车过水(因车主在外地联系不上或无备用钥匙，未能抢出)。由楷林主责编写的《河南省物业服务企业/项目防汛操作指南》也即将发布，作为省内乃至行业防汛应急的新标准。

　　如是“奇迹”何以成就?产品设计的匠心、施工的责任心、物业服务的精心，应急机制的“稳健”、智慧预警的“机敏”，共同为楷林写字楼筑起了多重保护：一般公建项目的标高要求比市政人行道高0.25米左右，而楷林系产品的标高比外部市政人行道高0.4-0.45米，使得各项目有效防止了市政道路上的洪水漫灌;楷林中心的下沉庭院设计之初就以防御百年暴雨为标准，并在此基础上，增设了双重排水沟，正是得益于这个设计，楷林中心的下沉庭院(低于路面近5米)雨停雨水即排完，7月20日晚，楷林中心下沉庭院的饭店照常营业，这在当日的郑州，不能说不是一个奇迹。

　　暴雨后第二天，在迅速保证既有项目复工后，楷林即刻启动了“回眸”行动：相关业务部门的第一责任人，带领团队，重新审视了既有项目在产品设计、工程施工和物业应急服务上的得与失，并以抵御百年一遇暴雨以上的标准，重新优化了新发展楷林智慧广场项目的设计与施工细节。同时，联合华为团队，对智慧园区深化方案的防灾预警方案进行了重新的梳理与推演，探索制定商务园区智慧防汛标准。

　　高标产品点亮城市，专业服务亦创造价值。10月19日至25日，2021年全国大众创业万众创新活动周在郑启动，这是2015年全国双创周举办以来，主会场首次“花落”中部城市。楷林作为此次双创会主会场其中的“一馆、一园、一街”的主要物业服务方(“一馆、一园、一街”分别为中原科技城学术交流中心、芝麻街1958双创园、审协河南中心双创街区)，大到国家级省级领导的动线筹备、检查接待，小到桌椅、话筒角度、现场保洁、人员管控、安全检查，楷林商服团队以无数遍的“死磕”，确保活动的完美服务，以专业服务软实力为此次“双创周”主会场赢得荣誉与称赞。

　　不止郑州，每到一地，“对城市高度负责，为城市创造价值”的企业价值观，都会让楷林出色出彩。

　　层林尽染、万山红遍的时节，站在岳麓山顶眺望湘江北去，身披蓝色玻璃幕墙的长沙楷林国际在暖阳下熠熠生辉，三栋超高写字楼沿江呈“品”字型布局。如今，以长沙楷林国际为范本和标杆，滨江新城已成为特色最鲜明的全国区域金融中心，被誉为“中部陆家嘴”，吸引了长沙银行、三湘银行、吉祥人寿、华融湘江银行四大金融总部入驻。以金融产业为核心，共计近200家实力企业形成产业集聚效应，为当地的经济发展注入了强劲动力。据统计，在长沙，楷林国际全口径税收贡献在2018年、2019年、2020年连续三年排名第一，2020年达27亿元，从中原厚土到潇湘大地，楷林为中原赢得了尊重，赢得了口碑，赢得了荣誉。

　　作为从郑州走向全国的河南企业，楷林也在以诚信守诺、高度尽责的企业形象为中原代言、传名。“在走出河南的时候，我们在内部就有一个信念，楷林不仅代表公司，也代表着河南的形象，如果我们的产品、服务、信用做得好，就是给河南加分、给河南人加分，所以每到一地，楷林都会全力以赴。”郑新桥话语中满是初心不改的坚定。

 

　　相信楷林 以专业专注的信念

　　2016年，十五岁的楷林正式布局轻资产，开启了“开发、物业、运营”三驾齐驱“的新战略，除拥有重资产开发的郑州、长沙两地之外，在一线城市和新一线城市开拓轻资产业务。从原有单一输出产品到同时输出产品、服务与品牌，面对这种全新的跨越，外界曾一度充满疑问。如今，五年过去，楷林用一如既往的稳健交出了确定性的答卷：轻资产业务已占比三分之一，三年后将达到一半以上。

　　战略上的坚定，源自楷林对专业积累的高度自信，源自楷林为客户创造价值的深深笃定。论规模，楷林的个子、块头一般，但20年如一日，心无旁骛专注写字楼，做专业领域的领跑者，这是楷林成功的秘籍，是楷林最鲜明的特色，也是楷林最大的自信。

　　轻资产输出，核心在于品牌输出方运营体系的标准化和管理团队的专业化。为让楷林标准、楷林品质得以传承，支撑全国化发展，楷林投资2500万打造3000㎡楷林学院实训基地，设置保洁、工程、秩序、客服四大实景培训室，现有认证及储备讲师200余名，所有员工都要经过实训基地标准化培训，拿到楷林上岗证才能上岗。与此同时，楷林研究院和O+事业部作为”两翼“，不断研究客户需求，丰富和完善自身商业发展模式，为置业、运营、物管三大核心业务板块源源不断赋能。

 

　　承接楷林标准化培训的楷林学院实训基地。

 

　　如今，楷林已形成了完备的商务服务价值链：通过技术输出，向客户提供包括策划定位、技术咨询、开发建设、工程管理、招商运营、物业服务等全过程服务，同时还纵深打造资源共享、信息共享、科技共享的商务生态圈，持续赋能客户，促进人与人、企业与企业、企业与城市之间的链接及价值共创。

　　截至目前，楷林运营公司服务面积700多万㎡，楷林商服管理面积1500万㎡，已进入北京、上海、天津、郑州、长沙、西安、武汉、重庆、苏州、济南等全国十余城市，服务世界 500 强及上市公司、独角兽企业等4000余家，服务金融机构总资产超5万亿，成为中国中部有影响力的金融办公服务商。在湖南，楷林占据长沙市商办物业服务第一位，多家头部房企开发的商办项目均委托楷林做招商运营或物业管理，湖南楷林商服管理服务面积达200万㎡，是自持物业的6倍。作为岳麓山国家大学科技城重点项目的长沙后湖科创园区，目前也由楷林商服提供物业管理服务。

 

　　相信未来 以智慧探索的创新

　　初冬时节，天空湛蓝，天气微寒。”国际郑“的全新形象窗口--郑州东站东广场，新发展楷林智慧广场的工地上，10余台塔吊不停运转，一派火热的繁忙，这座总投资超100亿元、总建面120万㎡的商务园区，主体工程已完成四分之三，不久后，中原总部经济新高地、郑州对话世界的智慧商务新地标，将在这里恢弘呈现。

　　引领者的力量，在于持续突破自我，拓宽行业的边界;创变者的价值，在于不断颠覆创新，赋能未来。从写字楼硬件标准的不断升级，到全方位软性服务的标准化输出，到打造绿色、健康、人文的办公体验，再到无边界智慧商务的探索，20年来，作为行业标准制定者和行业风向引领者的楷林，一直求索在创新突破、迭代升级的路上。作为楷林迄今为止开发的规模最大、业态最丰富、规划理念最先进的项目，也是楷林战略升级后的自我超越品牌之作，新发展楷林智慧广场，是新发展楷林与华为深度战略合作共同打造的大型智慧商务园区示范项目，从顶层设计规划开始，就融众多创新突破因素于一身，为探索定义智慧商务新标准而来：

　　基于统一数字平台，项目以智慧化技术重构政府、企业、用户和楼宇之间的全新交互方式，塑造善感知、泛链接、有温度的大型智慧商务园区，通过创新规划的智慧商务顶层设计框架，项目不再只是单场景智能化，而是打通空间的链接、突破功能的边界实现全场景智慧化。未来，智慧建筑可让园区能耗下降15%，实现节能减排;园区动态导览、电梯预约、自动派梯的无感智慧出行，无人接驳车、智慧停车的智慧交通，智慧跑道、AI健身、健康就餐、无边界办公等智慧系统，让办公生活更舒适便捷高效;数据驱动、办公云等全新商务体系不仅让入驻企业实现数字化升级，还可以让企业之间互相链接、生态共融，为客户赋予更多能量、带来更多机遇。

　　采访中记者获悉，新发展楷林智慧广场入选河南省、郑州市”双重点“建设项目，多元高端配套融合更多生活的可能：1栋国际会议中心，1栋引进雅诗阁品牌的服务式公寓，8万㎡下沉式自持商业街区满足高端消费需求，4万㎡立体式景观广场让绿色萦绕……

　　“目前，物业服务正在实现从劳动密集型到科技密集型的转型。科技赋能，让楷林完成从自行车向摩托车的跃升，内在动力得到能量级提升，轻资产输出有更强的能力支撑。”对于楷林的未来发展，郑新桥的自信与从容写在脸上：“楷林目前已经聚集起一批商办开发、运营、服务的人才，也拥有系统化的人才培养体系，骑上摩托车之后，楷林学院将基于新技术环境对团队做不同层次的培训，让我们的服务能力能够始终先人一步。”

　　虽然楷林产品的售价、租金、口碑和服务在业界均遥遥领先，但面对记者提出的“弱冠之年，您为楷林打多少分”这一问题，郑新桥的“空杯”心态依旧：

　　“楷林现在是20岁，站在更长的时间维度看，未来的发展没有止境，无论目前做到什么程度，我总感觉楷林还可以做得更好，能够为城市、为行业做得还很多，楷林人需要时刻保持危机感，站在‘为时代做出贡献，为城市创造价值’的角度去思考、践行。目前，在和中原城市群的互动中，郑州正发挥更大带动作用，楷林将与时代同行、与城市同进，进行赛道延伸，积极参与城市更新，对老旧写字楼进行硬件、业态、服务的改造升级，全面提升城市商务形象，和国际郑一起拥抱更美好的明天。”